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本来我齐没蓄意说这个事儿。

但是看到文献官宣一个多星期还在热搜上挂着，何况沾污视听的老登儿不在少数，我也忍不住了念念整两句儿。

12月12日，湖南衡阳这样个四线小城刷了一波存在感，发布了一份《对于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的示知》，明确了自2025年1月1日起，全市市商品房销售实行套内建筑面积计价。

看到有些媒体带节拍说“衡阳打响取消公摊面积第一枪”，我齐蒙了！

这哪儿跟哪儿啊？您这句话除了“衡阳”俩字儿没缺欠，背面全是污点啊！

早在本年4月，广东肇庆就率先发布了示知，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售；

9月12日，湖南湘潭发布《湘潭市促进房地产阛阓高质料发展的若干顺次》，允许房地产竖立商按住房套内面积进行销售宣传；

12月17日，河北张家口发布《对于鼓吹房地产阛阓安老成康发展的若干顺次》，荧惑实行现房销售，并平定推跨越消公摊…

这里面除了我们河北省的张家口外，齐比衡阳早，您这第一枪打哪儿去了？

何况，以上我们列举的这些如故明确官宣取消公摊面积，至于“事实上取消”公摊面积的城市，数目愈加宏大——

合肥在2023年7月召开房地产使命专题会议时就明确建议，“为幸免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”；

还有广州、杭州、长沙和厦门等一二线城市，虽未明确取消公摊，但放宽支撑面积、优化阳台计价以及打造90%以上得房率的新一代住宅，早已不是独特事儿…

然后，带节拍的各路大神就登场了——

“啊！公摊面积照旧名存实一火了！”

“房价这回径直打了个七折、八折…”

“这回我们终于要跟世界接轨了！”

大神们，先收收声，是那么个事儿吗？！

仔细望望文献好不好？

除河北张家口相对含蓄地抒发了“平定推跨越消公摊”外，其它谁的文献里说的不是“按住房套内面积进行销售宣传”？

销售按套内面积计价，跟大伙儿明白的取消公摊，那差了有十万八沉！

前者是销售阶段的计价方法，由按建筑面积诡计切换为按套内面积诡计，内容上是种促销期间；

后者是从销售到捏有统共阶段的往复税费和捏有本钱均按套内面积诡计，澄莹含金量更高。

真实值得喜大普奔的所谓“取消公摊”，其实是背面这种情况吧？

照旧出的这几份文献，我看了一遍又一遍，永远没找到任何与裁汰往复税费、物业费、取暖费、维修基金等关连的表述。

反倒在广东肇庆的官网答疑上，我找到了底下这个东西，大伙儿整个来赏识赏识：

你看，官方齐发声了：按套内面积计价并非取消住房公摊面积，何况，触及房屋往复契税、物业费等刻下仍然建筑面积诡计…

这不板上钉钉了吗？

你要抵御气，我就再说一个咖位更大的例子——

重庆，早在2002年就已发轫“商品房销售以套内建筑面积算作计价依据”，但税费、二手房平台呈现以及维修基金等齐按建筑面积诡计，新楼盘销售也会同期公示建筑面积和套内面积两个均价。

各地发文献“在销售设施按套内面积计价”，短期看更像是是官方敦促竖立商让利促销，仅此汉典。

大伙儿蓝本念念着按建筑面积计价是笔浑沌账，当今把话说开了瞬息发现透澈不浑沌了：

甭管你买房时咋计价，那是竖立商和购房者之间的事儿；

但是交纳契税税费、物业费、采暖费、维修基金还得按建筑面积实施。

这回真不浑沌了…

之是以越来越多的城市热衷于如斯火急火燎地搞促销，原因有且唯有一个：

屋子不好卖了，必须千方百计去库存！

家喻户晓，自本年9月下旬起，国度队多部门密集出台一系列救市新政——

如实灵验率！

凭证中指参谋院监测数据露馅：1-11月，一线城市销售面积同比下降14%，但10-11月同比增长40%。

最近两个月内，北京、上海、广州、深圳新址销售面积同比辞别增长10%、16%、70%和124%。

1-11月，二线城市新址销售面积同比下降10.9%，降幅较1-10月收窄2.3个百分点。

诚然二线城市里面强弱分化十分严重，但救市组合拳依旧在近一两个月获得了服从。

比较之下，三四线城市的情况就远莫得那么乐不雅了——

驱散11月底，100个城市中一线城市、二线城市和三四线的新建商品住宅库存总量辞别为3052万㎡、26571万㎡和22487万㎡。

三四线城市库存面积约占总库存限度的43.15%！

以上三档能级城市的库存限度环比增速辞别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速辞别为-2.9%、-0.9%和6.7%。

也等于说，三四线城市不但库存限度大，何况去化地方比之前愈加不乐不雅！

以此次堪称“打响取消公摊第一枪”的湖南衡阳为例：

2023年，该市商品房销售面积较2021年高点时下降24%，销售额较高点时下降了29%。

到了2024年上半年，商品房销售面积唯有164.55万㎡、销售额75.07亿，同比跌幅均在25%高下。

拉出来肇庆、张家口、湘潭等等三四线城市的销售数据来看，情况大差不差。

在这种情况下，从计量口径上来一把促销，也就没啥不可明白的了！

你念念，取消公摊后房屋计价面积就会减少，可总价不一定变化，这样一来单价兴许还有“惊喜”…

咱打个比喻，一套房建筑面积100㎡，公摊20%，实用面积是80㎡。

你按照建筑面积卖，总价100万来诡计，单价等于10000/㎡；取消公摊面积后，若总价不变，单价就酿成了12500/㎡。

退一步讲，真的来一波促销大礼包，那单价不也没咋变，致使还能“涨”不是？

好吧，你跟我这儿卡统计学的bug呢？

天然，推论商品房销售套内面积计价，如故有不小的积极好奇景仰好奇景仰！

当先，能让阛阓愈加透明、让购房者了了花若干钱、能买到多大生存空间，纠纷也会少量多，之前青岛掏110㎡的钱，套内唯有不到70㎡的事儿会被阻绝；

其次，得房率被改写，平米基数被作念低意味着首付压力、月供压力齐会随着下行，进而改善购房意愿，这对于稳预期来说作用断绝小觑；

临了，按套内面积计价，诚然与我们大大批东说念主认为的“取消公摊”不是一会儿事，但这很有可能是全面取消公摊面积的要道设施。

尽管我们尚不可笃定与面积相干的契税、物业费、取暖费以及维修基金等会在何时、以何种口头再度优化，但如果销售设施齐要遵照建筑面积计价，那捏有阶段的红利更无用奢想。

何况我战胜，“取消按建筑面积计价”很可能是2025年房地产规模的一项终点紧要的使命，越来越多的城市会加入到这个行列里来。

然则，如果你因此而惦记二手房的天被干塌，属实是充足了！

从刻下的情况看，这种新的诡计方法即便真的世界膨胀也不太可能对现存的二手房价钱体系组成多大影响——

它既不会更变新售出商品房的捏有本钱，又不会进步这批房源的现实得房率。

即使真实到了存量房阛阓，房源间最权贵的相反依旧是地段、配套、房龄，至于您当初买时用的是啥口头计价，who care？

如确实要说哪种类型的“取消公摊”会对现存的二手房组成降维打击，那也得是刻下一些进展省市出现的超高得房率住宅。

且不说房龄的问题，这类新式住宅得房率90%等于90%、100%等于100%，说阳台、平台不计入面积等于不计入面积…

这远比以哪种单元计价来得愈加实委果在，其内容是在用产物力本身的更新迭代去完了购房者的“所见即所得”。

如果您要自住，这类新式产物天然会有更好的舒限度，如果您要往复，它也澄莹有更好的议价才智或是通顺属性。

碰巧的是，刻下这类房产物主淌若集合在北京、江浙沪、广东等一些进展地区。

何况，竖立商也更悦目在头部城市的更中枢肠段打造新一代住宅，既为房企梳理口碑上的先声夺东说念主，又能职业其快速去库存、化解债务压力。

你瞧，好城市、好地段、好产物算是来了波互相奔赴。