（原标题：穿越地产周期，贝壳要作念“加法”）

着手 | 伯虎财经（bohuFN）

作家 | 楷楷

比年来，尽管房地产利好政策平常加力，但楼市全体仍处在疗养阶段。手脚行业头部的房地产交往处事平台，贝壳的事迹也因此备受关心。

在资历了本年一季度的事迹大跌，二季度的跌幅收窄后，贝壳在近日交出了一份规复增长的三季报，暂时稳住了阵地。

数据表露，贝壳2024年三季度达成营收225.8亿元，同比增长26.8%；归母净利润为11.71亿元，同比增约1.13%。疗养后净利润为17.82亿元，同比下滑了17.46%，全体合适市集预期。

不外，固然贝壳依然在“持危扶颠”，但在迎来楼市回春之前，贝壳似乎还要资历多一段时候的“倒春寒”。

01 在地产周期中寻求“均衡”

从旧年运转，房地产市集的利好政策连续加码，本年的“517”、“926”新政均提到“要促进房地产市集止跌回稳”，并冷落疗养住房限购政策、责问存量房贷利率等措施。

现在，房地产市集依然运转止跌回暖，本年10月，新址和二手房总成交量同比增长3.9%，是自本年2月份衔接8个月下逾期初度达成增长

在这么的配景下，贝壳的事迹也运转握续走暖。本年三季度，贝壳的挂牌交往总量同比增长44%，高于市集平均交往量的21%的增长。

不外，若是仅以“名义蕃昌”来判断房地产市集依然走出“急诊室”，则似乎太过单方面。房地产手脚国内商品体量最大的市集，不论是“升温”如故“降温”，其齐不可能是脉冲式的单边涨跌，而是要资历缓冲式的波动疗养。

本年二季度，贝壳达成营收234亿元，同比增长了19.9%，净利润为19.0亿元，同比增长46.2%；总交往额（GTV）8390亿元，同比增多7.5%。三季度，贝壳的GTV为7368亿元，中枢筹商宗旨中的营收、利润、GTV齐较二季度环比下滑，全体事迹出现回落。

对此，贝壳的诠释是在“517”政策的支握下，住房交往汇聚在5-6月开释，是以公司三季度的实质成交并不如预期的好。

固然，一时的事迹波动不可代表什么，但利润却会影响公司穿越行业周期的“韧性”。本年前三季度，贝壳累计达成收入623.32亿元，较旧年同期同比增长8.27%；累计净利润为35.01亿元，同比减少32.93%。

细分来看，本年贝壳每季度的收入本钱齐在握续走高，三季度的全体毛利润也大幅缩水超20%，三季度的毛利率环比减少5pct 以上。

（图：贝壳财报数据）

一方面，手脚贝壳“基本盘”的存量房业务，其在三季度达成GTV 4478 亿，同比增长8.8%，低于公司此前指引的10%傍边增长。

笔据贝壳一季报数据，其存量房业务利润率为44.45%，新址业务利润率为22.27%，家装家居业务30.6%，房屋租借处事利润率为5.51%，存量房对贝壳的利润孝敬最大。

但在三季度，贝壳存量房业务的利润率仅为 41%，负担了公司的盈利时刻，这可能是因为贝壳主动让利佣金，比如北京链家就在本年推出了“置换租房佣金全免”政策。

另一方面，则是贝壳在销售与营销方面的支拨显耀增多，为19亿元，同比增长18.6%；研发开支也增多了21.5%，达到5.73亿元?。

这也证实在房地产市集疗养的过程中，贝壳也很难独善其身，频频是“政策过劲，事迹也过劲”，不然也不免会出现“以价换量”的情况。

现在，贝壳在中国二手房交往的市集份额接近30%，手脚一头奔走的“巨兽”，贝壳需要保管公司的头部地位和鸿沟上风，其逻辑终点毛糙，那便是“提高处事质地—增多单量—作念大盘子”，公司才能更好达成握续发展。

不外，在房地产新周期下，存量房交往的市集竞争也将变得愈加强烈，因为新址交往需求减少，就会有更多中介平台会涌入存量房交往市集，贝壳要怎么解围？

02 伸开“三翼”寻求新增量

比年，贝壳在筹商上也资历了“峻岭低谷”。2021年，贝壳创举东说念主左晖物化，恒大暴雷事件也惊动了通盘房地产行业，再重迭疫情的影响，贝壳一度走到了“繁忙时刻”。

后来，彭永东接任贝壳董事长一职，并在2021年底冷落了“一体双翼”，“两翼”即家装和惠居业务。2022年下半年运转，贝壳终于扭亏为盈。

若是说左晖时间，贝壳的关键词是“扩”，那么资历了房地产市集疗养后的彭永东，其关键字则是“稳”，近两年来，贝壳不再追求鸿沟的高速增长，而是效果的提高和多元业务发展。

旧年7月，贝壳董事长彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响围聚号》，晓示贝壳启动“一体三翼”计策升级。“一体”仍为房产经纪，其他的“三翼”包括治装、惠居和贝好家，诀别对应家装、租借和住宅开荒。

从“一体”到“双翼”再到“三翼”，贝壳正在登山渡海寻找“新增量”，彭永东莫得将贝壳顺利过渡新周期的砝码压在“一体”，而是向“三翼”寻求撑握。

现在，贝壳的“翻山”进程不俗。三季度，贝壳家装家居业务公约额为41亿元，同比增长24.6%，净收入42亿元，同比增长32.6%；租房业务三季度取得净收入39亿元，同比增长118.4%。

以家装、租借、家居处事和金融处事为主的业务总收入86.4亿元，同比增长54%，占贝壳总营收比38%，比较旧年同期提高6.8个百分点，已成为一股退却小觑的增长势能。

另外，固然贝壳的存量房业务堕入增长瓶颈，但新址业务却阐扬惊喜，三季度达成GTV 2276亿元，同比提高18.4%；净收入77亿元，同比提高30.9%，较上一季度大幅改善。

值得一提的是，本年贝壳“贝好家”业务也取得了显耀进展，7月，其以1.34亿元在西安见效拍下两宗地块；9月，其在成齐中枢区域再会效摘得热点地块。

对贝壳来说，“三翼”计策之是以能够成为公司的新增长弧线，不仅在于家装、租借业务正处于泛家居市集的风口，更进犯的是这些业务能够造成闭环，鼓吹贝壳生态的扩建。

最初，家装、租借业务能成为贝壳生态的进犯流量进口。在家居行业中，家装业务一直是难啃的“硬骨头”，因为其业务经过很长，且有着“严惩事”的特点，曩昔几年也有不少互联网企业试图布局家装赛说念，但最终齐因为“线下处事太重”溃逃而归。

贝壳则早在2021年就收购了圣齐家装；2023年，贝壳收购了一站式治装品牌爱空间，不仅是单纯地进群众装信息撮合，而是躬行下场作念家装。

通过这么的模式，贝壳能够将“流量池”价值施展到最大化，在获取家装业务增量的同期，为存量房/新址/租借交往提供引流，达成数据价值在贝壳生态中的内轮回。

其次，牙东说念主团队不错从存量房业务过渡到新址业务。从二季度运转，贝壳新址业务就呈现出GTV不高，但收入孝敬大的情况，不错看出，新址业务的佣金应该比存量房业务更高。

另外，贝壳也终点注从头居业务的风险管控，现在，贝壳相助房企中60%齐是头部国资，再加上贝壳也在进一步裁汰新址应收账款盘活天数，开荒商预支佣金也会为公司带来净收入。

临了，“贝好房”将会是贝壳穿越房地产周期的“好意思妙刀兵”。贝好家首席本质官徐万刚示意，贝好家并非是作念传统的房地产业务，而是数据驱动型住宅开荒处事平台，宗旨是为了考据C2M产物不休有野心的落地时刻，最终造成以“贝好家”数据为驱动的开荒模式。

毛糙来说，贝壳的宗旨不是为了建房卖房，而是为了得回更多训戒，在产物数据、客户研究、联想成就、营销计议等方面为开荒商、代建方、业主方提供不休有野心。

现在来看，这个设施迈得有点大，但在国度政策层面，支握老旧小区修订已成为城市更新的进犯任务，改日的趋势不再是传统的“拿地建房”，而是“以需定建”，在这么的配景下，贝壳“拿地”梗概能换来更大的潜在市集，也不需要走传统的房地产开荒老路。

03 房产交往业务的“永恒主义”

不外，固然“三翼”业务得到了快速发展，但关于贝壳来说，“一体”存量房业务依然占据公司约2/3的业务体量，怎么带领这一业务穿越周期，才是贝壳的“永恒主义”。

曩昔，贝壳在存量房市聚积可谓“融为一体”，终点是在房产交往信息不透明的配景下，其凭借圭臬处事和信息透明化，成为中介交往市聚积“唯独无二”的遴荐。

但跟着房地产市集的疗养，房产交往生意两边的需求也运转有所转变，鼓吹房产交往业务进化出新的方法，贝壳也相通需要“学习”。

最初，是怎么提高处事体验。曩昔，房产交往供不应求，加上地产市集景气度高，用户会相对弱化佣金、处事等体验，毕竟“交往就等于赢利”。

但当下用户对佣金价钱的敏锐度更高，贝壳佣金过高、指导用户使用升值处事等，一度成为用户吐槽要点。为此，贝壳疗养了重庆、北京等地的中介费圭臬，但依然很难让通盘破钞者情愿。

不外，近日贝壳发布了“平台级处事承诺”，承诺确切房源、假一赔百元；交往不成，佣金相当由退等，但愿通过进一步提高处事体验，以此来增多破钞者的粘性和付款意愿。

其次，是怎么降本增效。本年三季度，贝壳门店和牙东说念主数目诀别同比增长了12%和11%，面临雄伟的“经纪队列”，怎么提效加快，不让队列变“冗员”就终点进犯了。

现在，贝壳已运转向平台的存量门店试点积分制，即向优质门店作念出更多的收益回馈。数据表露，三季度贝壳向试点城市的门店店东披发了合计1800万现款等值的权柄。数据表露，三季度二手跨店成交占比创74.5%新高，牙东说念主相助相聚正在提效。

临了，是进一步挖掘存量房业务。固然当下存量房交往暂时低迷，但贝壳依然在提前深耕社区渠说念，比如上海链家推出了“社区便民处事站”，以定向灭绝，增多处事密度。

数据表露，扫尾第三季度末，贝壳活跃门店数目同比增长14.6%；第二季度的迁徙月活跃用户数目平均为4970万名，较旧年同期增长170万名。

在家居家装一体化确当下，破钞者越来越需求通俗的家居处事体验，怎么从社区网点切入，打造迫临社区的通俗化居住处事的进口，将是寻找存量之下新增量的契机。

跟着房地产市集从追求高速增长，到向更贯注质地处事的时间迁徙，贝壳的主见也从“有房住”迁徙为“住得好”，当下的贝壳，已不仅是房产交往处事商，而是“1+3”的集大成者。

不错细则的是，改日的房地产市集将不再是“卖方市集”，“东说念主”的需求将会成为主导地产市集发展的进犯身分。

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